Radni uchwalili Plan Ogólny dla Mysłowic. Co to oznacza dla mieszkańców?

Podczas sesji Rady Miasta Mysłowice 28 maja, radni uchwalili Plan Ogólny Miasta. Nowy dokument zmienia zasady w planowaniu przestrzeni publicznej i zastępuje dotychczasowe studium. Co te zmiany oznaczają w praktyce dla przeciętnego mieszkańca, który planuje np. budowę domu?

Nowe przepisy to efekt ogólnokrajowej reformy, która weszła w życie pod koniec 2023 roku. Dotychczasowe studia uwarunkowań w całej Polsce stracą ważność 31 sierpnia tego roku, a ich miejsce muszą zająć właśnie plany ogólne. W Mysłowicach za przygotowanie projektu odpowiadało wyłonione w przetargu Katowickie Biuro Rozwoju Regionu, którego reprezentant, Wojciech Tomczyk, przedstawił radnym gotowy dokument.

Jaka jest różnica pomiędzy Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego a Planem Ogólnym? Studium było jedynie dokumentem wewnętrznym, który pokazywał kierunki rozwoju miasta. Plan Ogólny staje się aktem prawa miejscowego. Oznacza to, że jego zapisy będą wiążące przy tworzeniu szczegółowych planów zagospodarowania (MPZP) oraz – co niezwykle ważne – przy wydawaniu popularnych „warunków zabudowy” (decyzji WZ). Dokument nie ma formy tradycyjnej książki z opisami; został stworzony w 100% jako cyfrowe dane przestrzenne.

Co ważne: nowy plan w momencie wejścia w życie nie „kasuje” obecnie obowiązujących planów miejscowych. Wszystkie dotychczasowe pozwolenia i ustalenia działają dalej. Plan Ogólny staje się jednak „strażnikiem” dla każdego nowego dokumentu, który powstanie w przyszłości – każdy z nich będzie musiał być z nim w pełni zgodny.

Przestrzeń Mysłowic została podzielona na tzw. strefy planistyczne (jest ich dokładnie 13). Każda strefa ma swój odgórny profil podstawowy (np. zieleń, zabudowa mieszkaniowa), którego władze miasta nie mogą zmienić.

Większe pole manewru samorząd ma przy profilu dodatkowym (czyli funkcjach uzupełniających), choć i tu – pod naciskiem m.in. Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska (RDOŚ) – wprowadzono spore ograniczenia. Chodziło o to, by np. w strefach zieleni i rekreacji nadmiar dopuszczonych usług (jak handel czy gastronomia) nie wywołał konfliktów i nie zniszczył przyrody.

Plan Ogólny wprowadza też cztery twarde wskaźniki urbanistyczne:

• maksymalną powierzchnię zabudowy,

• maksymalną wysokość budynków,

• intensywność zabudowy,

  Reklama

• minimalną powierzchnię biologicznie czynną (czyli np. trawniki i ogrody na działce).

W przypadku zabudowy jednorodzinnej przepis mówi jasno: minimum 30% działki musi pozostać przestrzenią zieloną (biologicznie czynną). Wyjątkiem będą tylko sytuacje, gdzie stary, wciąż obowiązujący plan miejscowy dopuszczał mniejszą wartość.

Dla mieszkańców kluczowe znaczenie ma tzw. obszar uzupełnienia zabudowy. Mysłowice są pokryte szczegółowymi planami miejscowymi w nieco ponad 40%. Na pozostałych terenach, aby postawić dom, trzeba starać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ).

Od momentu wejścia w życie nowej uchwały, „wuzetkę” będzie można otrzymać wyłącznie na terenach, które w Planie Ogólnym zostały wskazane jako obszar uzupełnienia zabudowy. Jeśli działka znalazła się poza nim, uzyskanie warunków zabudowy będzie niemożliwe.

Podczas konsultacji społecznych (na przełomie listopada i grudnia 2025 roku) Mysłowiczanie i instytucje złożyli 140 uwag (zawierających 168 konkretnych wątków). Urzędnicy uwzględnili w całości lub części około 40% z nich. Dokładnie 84 uwagi (czyli połowa) zostały odrzucone. Dlaczego?

Główną ideą nowej reformy jest wstrzemięźliwość w oddawaniu kolejnych terenów pod zabudowę mieszkaniową. W Polsce od lat panuje problem fikcji planistycznej – w dokumentach w całym kraju wyznaczono działki budowlane, które mogłyby pomieścić nawet 80–90 milionów ludzi.

Nowe prawo nakazuje miastom wyliczyć rygorystyczny bilans zapotrzebowania na bazie twardych danych demograficznych oraz tzw. chłonności gruntów. W Mysłowicach mamy obecnie ponad 500 hektarów terenów, które w starych planach (często sprzed 20-25 lat) są przeznaczone pod mieszkaniówkę, ale do dziś stoją puste.

Te „puste hektary” blokują miasto. Przez nie mysłowicki wskaźnik zapotrzebowania wyniósł 127,7%, podczas gdy ustawowe maksimum, którego nie wolno przekroczyć, to 130% (tzw. reguła 130).

Uchwalony dokument porządkuje przestrzeń Mysłowic na długie lata i choć nie wszyscy właściciele działek będą w pełni usatysfakcjonowani, miasto zyskało jasne reguły rozwoju.